CategoriesPhân Tích Thị Trường

ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VEN KHU CÔNG NGHIỆP: BÂY GIỜ HOẶC KHÔNG BAO GIỜ

Thời điểm này nếu có tiền đầu tư Bất động sản (BĐS) ven khu công nghiệp (KCN) sẽ thắng lớn, điều này hoàn toàn không phải cảm tính của người viết. Liên Minh Bất Động Sản là công ty con của Tập Đoàn Liên Minh, vốn là tập đoàn sản xuất và xuất nhập khẩu đã có nhiều chục năm hoạt động. Kinh nghiệm triển khai cùng KCN của Liên Minh tại Hải Phòng nói thật là dày dạn và nằm trong top đầu. Nội dung dưới đây được đúc kết hoàn toàn từ những kinh nghiệm xương máu đó.

TẠI SAO LẠI BẤT ĐỘNG SẢN VEN KHU CÔNG NGHIỆP?

Làn sóng KCN Hải Phòng sẽ rất sôi nổi trong thời gian tới.

Điều hiển nhiên ai làm bất động sản ở Hải Phòng cũng đã biết, bất động sản ven khu công nghiệp luôn có mức độ tăng giá khủng vì trước khi có KCN thì là đất quê giá cực rẻ, có KCN thì nhu cầu nhà ở của nhân công rất lớn nên giá tăng mạnh. Nhưng về lâu dài, đây liệu có là hướng đi tốt? Chúng ta cũng phân tích thử.

Thứ nhất, khoan hãy đề cập đến yếu tố nước ngoài. Trong những năm gần đây, chính phủ bắt đầu thắt chặt quy định về PCCC, ô nhiễm môi trường, tiếng ồn đối với các nhà xưởng nằm xen kẽ trong dân cư. Đặc biệt, thời gian vừa rồi có nhiều vụ cháy nổ nghiêm trọng gây tổn thất lớn về kinh tế và con người càng làm  cho chính quyền quyết liệt hơn. Vì vậy, những cơ sở này nếu muốn yên ổn làm ăn và phát triển lâu dài và đi lên chuyên nghiệp hơn thì buộc phải di dời vào các KCN.

Thứ hai, thủ tục pháp lý của các dự án KCN đều rất chặt chẽ vì đa số nó được đầu tư bởi các doanh nghiệp siêu lớn và đặc biệt là được hậu thuẫn bởi chính quyền địa phương. Vì vậy sẽ ít có các dự án ma, dự án trên giấy, phân lô đất nông nghiệp… Còn đối với các dự án khu dân cư thì chỉ cần một vài cá nhân gom được khu đất vừa vừa rồi lập lên một công ty và phân lô bán, sau đó biến mất.

Thứ ba, hầu hết các lĩnh vực sản xuất đang ngày càng hiện đại hóa công nghệ theo hướng tự động hóa. Tự động hóa sẽ giảm nhân công nhưng sẽ tăng năng suất và từ đó tăng mức thu nhập của nhân công khu công nghiệp. 

Thứ tư, Việt Nam nằm ở vị trí rất lý tưởng cho trung chuyển hàng hóa quốc tế. Vì vậy nhu cầu kho vận sẽ vẫn tăng cao trong thời gian tới. Đặc biệt lĩnh vực kho vận, logistic của VN vẫn còn rất sơ khai và vẫn còn tiềm năng phát triển rất lớn. Đặc biệt, ở góc độ chính trị, các vùng địa lý đặc thù như Việt Nam luôn được các nước phương Tây nhòm ngó dưới dạng đầu tư sản xuất, lưu thông hàng hóa để tăng tầm ảnh hưởng chính trị lên khu vực Châu Á – Thái Bình Dương.

Thứ năm, chiến tranh thương mại Mỹ – Trung và dịch bệnh đã giúp Mỹ và Phương Tây rút ra bài học về rủi ro của việc tập trung sản xuất ở Trung Quốc. Việc chuyển dịch bớt các mô hình sản xuất sang các nước lân cận như Việt Nam là tất yếu. 

Thứ sáu, diện tích đất lớn càng ngày càng hiếm, các KCN mới không dễ để mở vì các lý do liên quan đến giao thông, xả thải..v..v nên quỹ đất KCN càng ngày càng hiếm và giá sẽ tăng, kéo theo giá trị đất ven KCN.

ĐẦU TƯ Ở ĐÂU SẼ TỐT?

Đầu tư đón đầu KCN sẽ tốt hơn là đầu tư đi sau thông tin.

Ở Hải Phòng nói riêng và các điểm nóng công nghiệp nói chung tại Việt Nam. Có khu công nghiệp dựng lên là nghiễm nhiên giá đất ở xung quanh tăng phi mã, bất chấp khủng hoảng đất đai. Nên KCN đã hình thành xong thì còn rất ít cơ hội.

Do đó, để tối ưu lợi nhuận, người đầu tư bất động sản nên tìm đến vùng ven những dự án công nghiệp SẮP hình thành, đã có quy hoạch triển khai. Nếu có thông tin nội bộ thì không nói nhưng nếu không, thì nên dựa vào các yếu tố sau xác định mục tiêu đầu tư:

Một là, chọn KCN có vị trí thuận lợi để phát triển lâu dài và thực tế. Hải Phòng – Hà Nội – Quảng Ninh đang là tam giác vàng phát triển về công nghiệp, dịch vụ hàng hải, ngoài ra có thể nhắm tới Bắc Ninh, Bắc Giang..v..v là các tỉnh thành đang dồn nhiều chính sách tốt để phát triển công nghiệp và có chiến lược xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ công nghiệp.

Thứ hai, dân trí trung bình của tỉnh cao sẽ đem tới tiềm năng cao là KCN chúng ta nhắm tới là KCN công nghệ cao, từ đó mức thu nhập của nhân công cũng cao hơn, nhân công mua được nhà giá tốt cao hơn.

Thứ ba, chọn KCN cụ thể có đi kèm theo các dự án xây dựng giao thông đường bộ, cảng biển. Đặc biệt lưu ý, chi phí vận tải đường thủy rẻ hơn chi phí vận tải đường bộ rất nhiều, nên KCN có cảng sông, biển thì càng khả thi. Vị trí ven biển và ven sông cũng quan trọng ở chỗ KCN nào cũng cần xả thải, không ai muốn làm đường ống thải cả trăm km cả, nên KCN ven sông, biển là việc rất cần thiết.

Riêng ở Hải Phòng, một số Khu Công Nghiệp đã phát triển thành công kéo theo giá đất cả một vùng tăng trưởng có thể kể đến: KCN Bắc Sông Cấm – VSIP Thủy Nguyên, KCN Đình Vũ – Tràng Cát, Cụm KCN Nomura – An Dương – Tràng Duệ – Nam Cầu Kiền..v..v

Và đây là các khu công nghiệp đầy tiềm năng đã quy hoạch và sẽ triển khai, khách hàng của Liên Minh Bất Động Sản nên lưu tâm:

  1. KCN Dương Áo, Hùng Thắng, Tiên Lãng. Quy mô 1000ha. Đi cùng dự án đường bộ ven biển Hải Phòng – Thái Bình đang gấp rút triển khai. KCN Dương Áo nằm trên địa bàn xã Hùng Thắng (và thị trấn Dương Áo sắp thành lập) có vị trí vô cùng thuận lợi vì nằm sát sông Văn Úc, cách cửa biển chỉ khoảng 10km, rất phù hợp cho hoạt động giao thông và xả thải đặc thù của KCN. KCN Dương Áo cũng có kết nối đường bộ thuận lợi đến hàng loạt KCN khác cũng như tiện đường đi Hà Nội, Quảng Ninh qua cao tốc 5B, đi Thái Bình qua đường bộ ven biển. KCN Dương Áo chắc chắn sẽ triển khai rất sớm trong thời gian tới.
Đất ở Dương Áo vẫn đang ở mức giá rất tốt.

2. KCN Bến Rừng, nằm trên địa bàn 5 xã: Tâm Hưng, Phục Lễ, Lập Lễ, Phả Lễ và Thủy Triều. Tuy nằm trên địa bàn huyện Thủy Nguyên nhưng khu vực 5 xã này ở khá xa khu vực quy hoạch Thành Phố Thủy Nguyên nên giá đất chưa bị ảnh hưởng bởi cơn sốt đất thời gian qua. KCN Bến Rừng rất được chính quyền quan tâm triển khai, thực tế là đang có không ít dự án xây cầu và đường bộ sẽ thi công trong thời gian tới để thực hiện được KCN Bến Rừng, dự kiến sẽ kết nối KCN này trực tiếp với các KCN trên địa bàn Quảng Ninh bằng những cây cầu rất chiến lược. Tuy nhiên, khu vực KCN này đã có khá nhiều khu dân cư đông đúc hiện hữu, nên giá đất hiện tại không hẳn có mức giá cực tốt, nói về tiềm năng lợi nhuận thì khó vượt qua được KCN Dương Áo.

3. KCN Nam Tràng Cát, KCN Xuân Cầu. Hai KCN  mục tiêu này tuy không nằm gần nhau, nhưng đều sẽ ảnh hưởng sâu đến giá đất tại khu vực Trực Cát nói riêng Tràng Cát nói chung. Đặc biệt, dải đất ven biển Tràng Cát còn có dự án Vinhomes 1000ha sẽ triển khai trong thời gian sắp tới. Do đó tuy giá đất tại khu vực Tràng Cát đã tăng mạnh trong thời gian qua, nhưng vẫn sẽ tăng mạnh trong thời gian tới khi các dự án và KCN trên đi vào thực tế.

Rất hi vọng bài phân tích trên đây sẽ giúp quý khách hàng của Liên Minh Bất Động Sản chọn được phân khúc đầu tư an toàn và đúng đắn. Mọi thông tin tư vấn chi tiết, quý khách vui lòng liên hệ để được hỗ trợ:

Liên Minh Bất Động Sản, Số 15 lô 6B, Lê Hồng Phong, Ngô Quyền, Hải Phòng.

Hotline tư vấn: 0225 655 9999.

Fanpage: Bất Động Sản Liên Minh

Youtube: Bất Động Sản Liên Minh